Альтернативы ипотеки
Доступное жилье: альтернативы ипотеки
Сейчас обзавестись собственной квартирой можно не только с помощью ипотеки. На сегодняшний день существует множество альтернативных вариантов, среди которых стоит отметить:
• Жилищный накопительный кооператив (ЖНК);
• Кредитный кооператив;
• Договор ренты;
• Потребительский кредит.
Жилищный накопительный кооператив (ЖНК)
Некоммерческая организация, призванная удовлетворять жилищные потребности населения, по сути, представляет собой целевую кассу взаимопомощи. Предоставлять особый пакет документов на начальном этапе не требуется, будет достаточно и паспорта. Для вступления в кооператив необходимо внести первоначальный взнос (минимально около 15 000 рублей). После этого член такого кооператива обязан вносить в кассу ежемесячные взносы, причем он может выбрать наиболее подходящие для себя сроки и размеры этих взносов, что действительно является отличительной чертой от ипотеки.
По истечению 2-ух лет, когда сумма из накопленных взносов будет составлять около 50% от стоимости жилья, члену жилищного кооператива выделяются средства на выкуп его квартиры. Постепенно выплачивая остаток стоимости своего жилья, член кооператива может беспрепятственно прописаться и проживать в приобретенной квартире. При этом жилищный накопительный кооператив обязывает каждого члена выплачивать так называемые «членские взносы», которые обычно составляют не долее 7% от оставшейся суммы задолженности. Отметим, что срок погашения задолженности перед кооперативом не может превышать срок ожидания кредита более, чем в полтора раза. Объясним на примере. Член кооператива за 4 года накопил половину стоимости своего жилья и приобрел его. Оставшуюся сумму, полученную им от жилищного кооператива, он обязан выплатить на протяжении 6 лет (1,5 х 4 года). После полного и окончательного расчета с жилищным накопительным кооперативом, гражданин получает купленное жилье в собственность и автоматически перестает быть членом такого кооператива.
Преимущества членства в таком кооперативе по сравнению с ипотекой очевидны. Низкая процентная ставка на заемные средства, минимальные дополнительные и сопутствующие расходы при получении, небольшой первоначальный взнос, отсутствие необходимости подтверждать свои доходы, возможность вступления в кооператив при любой, пусть даже не совсем удачной, кредитной историей. При этом законом не запрещено зачесть жилье или жилищный сертификат в качестве первоначального взноса в кооператив.
Однако существуют и недостатки, которые отталкивают граждан от вступления в такие кооперативы. Во-первых, это ограничение срока займа опять-таки вышеуказанной пропорцией. То есть, при желании получить рассрочку на 10 лет, члену кооператива необходимо накапливать средства в течение 6 с половиной лет (10лет/1,5). Это ограничение лишает главной привлекательности жилищного кооператива – возможности немедленно въехать в новую квартиру, заплатив за нее лишь часть стоимости.
Кроме того, до полного расчета с жилищным накопительным кооперативом, его член не является собственником жилья и, безусловно, принимает все финансовые риски, связанные с последующей, возможно, не совсем удачной, деятельностью своего кооператива.
Кредитный кооператив
Некоторым аналогом накопительного жилищного кооператива является кредитный кооператив, добровольно созданное объединение граждан и организаций с одной только цель – удовлетворить их потребности в финансовой взаимопомощи. Отличий от накопительного кооператива не много, а если и есть, то они не такие существенные.
Во-первых, такая касса взаимопомощи не является строго целевой, средства могут выдаваться на покупку недвижимости, земли, автомобилей, расходоваться на обучение или лечение и тому подобное. Во-вторых, в случае приобретения недвижимости член кооператива сразу же становиться собственником, а жилье закладывается кооперативу до полного расчета. В-третьих, член кооператива может получать некоторые процент на те средства, которые он вложил в кредитный кооператив. Отметим, что условия в каждом кредитном кооперативе достаточно разняться, поэтому каждый должен определить для себя, действительно ли такое «доступное жилье» будет для него доступно в дальнейшем.
Договор ренты
Договор ренты обычно заключается с пожилым человеком, имеющим в собственности жилье. По такому договору владелец недвижимости отдает жилье в обмен на ежемесячные платежи и услуги по иждивению. На сегодняшний день популярны договоры ренты с оказанием социальной помощи пожилому человеку (приобретение лекарств, одежды, питании, уходе и так далее).
Существует также договор ренты с пожизненным проживанием, при котором некоторая сумма выплачивается владельцу недвижимости сразу, а затем рентоплательщик должен выполнять финансовые обязательства по договору без оказания какой-либо социальной помощи.
Естественно, ежемесячные платежи по такому договору значительно ниже, чем платежи по ипотеке. Но с другой стороны, в процессе выполнения договора могут возникать конфликтные ситуации между сторонами, и разбирательство может перейти в судебную плоскость. В случае, если суд перейдет по каким-либо причинам на сторону владельца жилья, то рентоплательщику не полагается компенсация расходов, связанная с содержанием получателя ренты.
Во избежание такой ситуации, советуют лучше узнать человека, с которым планируете заключать договор, максимально подробно изложить в договоре все нюансы оказания услуг и их учета, убедиться в дееспособности пожилого человека.
Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а в отдельных случаях – и государственной регистрации (отчуждение недвижимости). Сейчас множество агентств недвижимости помогают в сопровождении договора ренты.
Потребительский кредит
В случае же, когда для приобретения недвижимости требуется небольшая сумма, часто используют вариант с потребительским кредитом. Такой кредит с удовольствием предоставляют множество банков и кредитных организаций. К сожалению, процентные ставки по таким кредитам значительно выше, чем по ипотечным кредитам. При этом существенно ограничен срок использования заемных средств (обычно до 5 лет). В качестве преимущества отметим практическое отсутствие дополнительных расходов и комиссий при получении и простоту самой процедуры.