Договор ипотеки
Договор о залоге недвижимости является договором ипотечного кредитования. Обычно в таких договорах предметом залога является недвижимость (дом, квартира).
Залогодержатель и залогодатель – две стороны договора ипотечного кредитования. Залогодержателем выступает банк-кредитор, а залогодателем – заемщик (созаемщик). В соответствии с действующим законодательством, все стороны обязаны быть дееспособными и правоспособными, что предполагает возраст старше 18-ти лет у физических лиц, отсутствие у юридических лиц каких-либо ограничений в своей деятельности, о чем должны свидетельствовать учредительные документы.
В договорах ипотечного кредитования обязательными являются такие пункты:
- предмет ипотечного кредитования;
- стоимость оценки относительно предмета ипотечного кредитования;
- срок исполнения обязательств, существо, а также размер, которые обеспечены кредитом на ипотеку;
- документы, подтверждающие право собственности либо аренды и пр. на жилье, которое является предметом ипотечного кредитования и собственностью заемщика (созаемщика), а также орган гос. регистрации прав недвижимости, который зарегистрировал данное право заемщика средств.
Наименование предмета залога, его местонахождение, а также информация для его опознания оговаривается в договоре ипотечного кредитования (вид жиля , адрес, площадь, число комнат).
Выступать в качестве предмета ипотечного кредитования дом может лишь вместе с залогом на землю по одному и тому же договору ипотеки. В данном кредитном договоре должны быть прописаны обязательные пункты: площадь земельного участка, номер объекта недвижимости (кадастровый номер), адрес недвижимости, категория земли, а также вид использования (по разрешению).
Имущество либо жилье (дома, квартиры), которые не подлежат приватизации и являются собственностью государства, муниципальной собственности не могут быть предметом залога.
Доля общей части жилого помещения (дома), которая является собственностью залогодателя и третьих лиц, считается предметом залога при ипотечном кредитовании в многоквартирном жилом доме.
Обеспечение обязательств по неоконченному строительству, а также по необходимым для этого материалам и оборудованию возможно в случае получения банковского кредита на постройку жилого дома.
Лишь в случае взаимного соглашения между залогодателем и залогодержателем возможно определение оценочной стоимости недвижимости, имущества либо жилья (предмета ипотечного кредитования), после чего стоимость будет указана в договоре ипотеки. При этом нормативная стоимость земли, которая относится к недвижимости, должна быть равной либо выше его оценочной стоимости. Договор ипотеки приобретет юридическую силу лишь в случае договоренности всех сторон относительно стоимости предмета кредитования.
Указанные в договоре кредитования (ипотеки) данные, лица кредитора и заемщика, сумма предоставленных средств, % - я ставка, срок кредитования, размер ежемесячных выплат и условия погашения займа, свидетельствуют об обеспечении обязательства договора по кредиту. Вышеперечисленные данные являются обязательными элементами в области ипотечного кредитования и свидетельствуют об исполнения обязательств. Отсутствие хотя бы одного из этих пунктов будет означать недействительность договора кредитования (ипотеки) и ни одна из сторон не сможет считать сделку юридически верной.
Права и обязанности сторон по договору ипотеки
Проживание в заложенном доме (квартире), а также регистрация по данному адресу всех членов семьи является абсолютно законной. Однако перепланировка, аренда данного жилья либо его продажа зачастую ограничиваются договором ипотеки (все действия осуществляются по решению банка-кредитора).
Банк-кредитор (залогодержатель) имеет право контролировать условия заложенного жилья. В случае нарушения хотя бы одного из условий кредитного договора, банк-кредитор имеет право потребовать у заемщика погасить кредитную задолженность досрочно. Неуплата либо несвоевременная уплата долга, а также не соблюдение сроков по внесению платежей (более 3 раз) могут привести к досрочному погашению займа.
В случае отказа заемщиком выполнять заявленные требования относительно досрочной выплаты кредитного долга, банк-кредитор имеет право взыскать недвижимое имущество в судебном либо во внесудебном порядке в соответствии с кредитным договором. Залоговое имущество будет реализовано путем продажи с публичных торгов.
Прекращение договора ипотеки
Прекращение договора ипотечного кредитования возможно в случае исполнения заемщиком перед банком-кредитором всех договорных обязательств, которое подтверждается соответствующей записью о регистрации кредита. Осуществление последнего возможно при внесении заявления установленного образца, составленного двумя сторонами (залогодателем и залогодержателем) на основании судебного решения о прекращении договора ипотеки. При выдаче закладной этот документ подлежит аннулированию и передаче ранее обязанному лицу (по требованию).
Законодательство по договору ипотеки
В соответствии с действующим законодательством РФ договор ипотеки регламентируется такими нормативными документами:
- Конституция РФ;
- Гражданский Кодекс РФ;
- Жилищный кодекс РФ;
- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» и др..